Infiltrazioni d’acqua in condominio: come comportarsi?

Probabilmente chi vive in un condominio si è ritrovato coinvolto in un evento di infiltrazioni di acqua proveniente dal lastrico solare o dal terrazzo. In questo articolo vi daremo alcune informazioni che potrebbero risultarvi utili.

infiltrazioni condominio
© by dalcassetto.com

La responsabilità

In primo luogo, risulta necessario partire dal presupposto normativo di carattere generale contenuto nell’art. 2051 c.c. , secondo cui “ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”.
I danni causati dalle infiltrazioni rientrano all’interno del campo di esistenza della sopracitata norma ma, in questo caso specifico, trattandosi di un condominio, saranno contemporaneamente responsabili sia il proprietario del terrazzo, sia gli altri condomini.

Il motivo?

Il condominio, inteso l’insieme dei condomini, detiene la custodia delle parti comuni dello stabile, nonché la corretta manutenzione delle stesse e pertanto la responsabilità da custodia è considerata dalla giurisprudenza una sorta di “responsabilità oggettiva”: il condominio è responsabile in quanto tale, pur in assenza di colpa.

Le eccezioni

A tale regola generale vi sono però delle eccezioni.
Un esempio è il caso in cui vengano effettuati dei lavori sul lastrico solare da parte di una ditta ed essa generi, per propria negligenza, eventi infiltrativi nel cespite sottostante.
La responsabilità passa quindi dal condominio all’appaltatore.

Inoltre, qualora l’evento infiltrativo sia dovuto ad una inadeguata coibentazione delle strutture perimetrali dell’edificio ed esso costituisca un grave difetto dell’edificio, è possibile che la responsabilità possa rientrare nella sfera del costruttore dell’edificio.
Il diritto del committente si prescrive in un anno dall’avvenuta denuncia, che deve avvenire entro un anno dalla scoperta del danno.

Chi sarà citato in giudizio?

Qualora si instaurasse un giudizio, sarà pertanto obbligatorio citare l’amministratore del condominio, (2) in quanto rappresentante di tutti i condomini. Il proprietario del terrazzo potrà essere citato soltanto nel caso in cui frapponga impedimenti all’esecuzione dei lavori.
Inoltre, il condomino danneggiato sarà, in virtù dell’art. 1117 c.c. , contemporaneamente sia terzo, sia condomino, partecipando alle eventuali spese di riparazione e di risarcimento danno, ma vantando anche il diritto all’integrale risarcimento dei danni subiti dalla propria unità abitativa.

Quando il terrazzo è attribuito ad uso esclusivo oppure il condomino ne è proprietario.

Per quanto concerne la ripartizione delle spese, l’art.1126 c.c. stabilisce che, quando l’uso del lastrico solare è ad appannaggio di un unico proprietario, questi sarà obbligato a contribuire nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni dello stesso nella misura di un terzo, mentre gli altri due terzi saranno a carico di tutti i condomini dell’edificio, in proporzione chiaramente al valore della proprietà immobiliare espresso in millesimi. Qual è la ratio di questa norma?
Per la giurisprudenza, il lastrico solare, o anche il terrazzo, svolge una funzione di copertura del fabbricato, ecco così giustificata la precedente ripartizione delle spese.

Che tipo di responsabilità si configura in capo ai condomini?

In virtù delle obbligazioni assunte dall’amministratore in rappresentanza del condominio, la responsabilità dei condomini nel caso di obbligazioni pecuniarie sarà retta dal criterio della parziarietà, secondo cui le obbligazioni assunte nell’interesse del condominio si imputano ai singoli componenti in virtù delle rispettive quote (3).

Note:
(1) Cass. 2778/2017
(2) Cass. 10233/2002
(3) Cass. 9148/2008

Leggi anche

Conto corrente cointestato: di chi sono i soldi?

Il reato di diffamazione attraverso l’uso dei social network

More from Gaetano Festa

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *